A empresa só compra terreno de espólio antes da partilha com autorização do juiz da sucessão, porque nenhum herdeiro vende sozinho um bem da herança, que é um todo indivisível até a partilha (Código Civil, arts. 1.791 e 1.793).
Com a morte, a herança passa aos herdeiros (art. 1.784), mas até a partilha o direito deles é indivisível e segue as normas do condomínio. Por isso o art. 1.793 afasta dois atalhos: é ineficaz a cessão de direito hereditário sobre bem considerado singularmente (§ 2º) e a disposição de bem do acervo sem prévia autorização do juiz (§ 3º).
Três caminhos usuais, cada um com um risco:
- Alvará no inventário judicial: o inventariante, ouvidos os interessados, pede ao juiz autorização para vender (CPC, art. 619, I). Risco: prazo e eventual impugnação de herdeiro.
- Esperar a partilha: concluída e registrada, a empresa compra de quem recebeu o terreno. Risco: o tempo.
- Cessão de direitos hereditários: feita por escritura pública (art. 1.793, caput), recai sobre a herança, não sobre o terreno. Risco: a empresa recebe fração da herança, e o que lhe caberá depende da partilha e das dívidas do espólio.
Pontos de atenção em qualquer caminho: os co-herdeiros têm preferência na cessão a estranho (arts. 1.794 e 1.795); o herdeiro casado precisa, em regra, da anuência do cônjuge (art. 1.647, I); havendo testamento ou incapaz, o inventário é judicial (CPC, art. 610).
ITCD em Minas Gerais: pela Lei Estadual 14.941/2003, o sucessor é o contribuinte (art. 12, I), e o art. 21, IV, inclui entre os responsáveis solidários quem detenha a posse do bem transmitido. Receber a posse antes de o imposto estar quitado pode expor a compradora a essa responsabilidade.
Cautela de pagamento: não pague o preço inteiro antes do título que transfere o terreno; na cessão, ligue o pagamento ao que a partilha atribuir à empresa.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
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