Matrícula limpa não garante terreno livre: ela mostra quem é o dono, não quem está na área, e a posse, que é fato, só se verifica no local antes da assinatura (Código Civil, art. 1.196).
Posse é fato. Possuidor é quem exerce de fato algum dos poderes da propriedade (CC, art. 1.196), sem depender de registro. Nem todo ocupante é possuidor: o caseiro é detentor (art. 1.198), e atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse (art. 1.208). Saber a que título cada um está na área muda o risco e o caminho.
Risco de usucapião. A ocupação antiga pode ter completado o prazo:
- 15 anos na regra geral, sem interrupção nem oposição (art. 1.238), reduzidos a 10 se houver moradia habitual ou obras produtivas;
- 5 anos para área urbana de até 250 m² usada como moradia, por quem não tenha outro imóvel (art. 1.240);
- o possuidor pode somar a posse dos antecessores, se contínuas e pacíficas (art. 1.243).
Reintegração. A ação proposta dentro de ano e dia do esbulho segue rito especial, com liminar sem ouvir o réu se a inicial estiver bem instruída (CPC, arts. 558 e 562); depois disso, o procedimento é comum. Em litígio coletivo com esbulho de mais de ano e dia, o juiz designa audiência de mediação antes de decidir a liminar (art. 565). A retomada por conta própria só é admitida logo após o esbulho e no limite do indispensável (CC, art. 1.210, § 1º).
Na prática. Vistorie a área inteira antes da proposta, identifique o título de cada ocupante e pesquise ações possessórias e de usucapião sobre o imóvel. No contrato, inclua declaração do vendedor sobre ocupantes e ações, prazo para a entrega livre, retenção de parte do preço até a posse efetiva e definição de quem conduz e custeia a retomada. Não se promete prazo de retomada: ele depende do tipo de posse, do número de ocupantes e da pauta do juízo.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
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