O valor declarado na compra do terreno se presume de mercado, e o município não pode arbitrar previamente a base do ITBI com valor de referência fixado unilateralmente (STJ, Tema 1.113).
O que dizem a lei e o STJ. A base de cálculo do ITBI é o valor venal do bem transmitido (CTN, art. 38). No Tema repetitivo 1.113, julgado em 24/02/2022, a Primeira Seção do STJ fixou que a base é o valor em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU, e que o valor declarado só pode ser afastado pelo fisco em processo administrativo próprio (CTN, art. 148).
O que mudou. A Lei Complementar 227/2026 incluiu parágrafos no art. 38 do CTN: o valor venal é o de negociação à vista em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos que o município deve divulgar, e o contribuinte pode contestá-lo por avaliação contraditória. A tese do STJ foi fixada sob a redação anterior, e como os tribunais vão conciliar as duas coisas é questão em aberto.
- Belo Horizonte: a Lei 5.492/1988, art. 5º, § 1º, na redação da Lei 11.530/2023, presume o valor declarado como valor de mercado. O contribuinte é o adquirente (art. 6º, I).
- STF: o recurso extraordinário RE 1.412.419 segue pendente, sem resultado de julgamento registrado no andamento de 3 de novembro de 2026.
Na prática. Documente na diligência os fatores que justificam o preço pago, como passivo ambiental, ocupação, exigências urbanísticas e prazo de pagamento. Leia os critérios que a prefeitura divulgou e compare com as características reais do terreno. Mantenha laudo técnico pronto para a avaliação contraditória. No contrato, diga quem paga o ITBI e o que fazer se a base lançada divergir do preço; a repartição do custo entre as partes não muda quem a lei põe como contribuinte perante o município.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
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