Gleba rural só pode receber loteamento urbano depois de incluída, pelo plano diretor ou por lei municipal, em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica, como exige o art. 3º da Lei 6.766/1979.
Quem decide
Quem decide é o Município, por lei. A natureza da área, para fins de loteamento, é fixada por ele; nem a empresa compradora nem o registro de imóveis fazem essa definição, e um parecer da secretaria de urbanismo não substitui a lei que inclui a gleba na zona correta.
O projeto específico do art. 42-B
Quando o Município amplia o perímetro urbano, o art. 42-B do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) exige projeto específico para a área nova, com conteúdo mínimo, instituído por lei municipal e de acordo com o plano diretor, quando houver. Se o plano diretor já contemplar essas exigências, o projeto é dispensado (§ 2º). A aprovação de projetos de parcelamento do solo no novo perímetro fica condicionada à existência desse projeto (§ 3º).
Quem mais é ouvido
- O art. 53 da Lei 6.766/1979 exige, para a alteração de uso do solo rural para fins urbanos, prévia audiência do INCRA e do órgão metropolitano, se houver, além da aprovação da Prefeitura.
- Na etapa seguinte, em município de região metropolitana, o exame e a anuência prévia ao projeto de loteamento cabem à autoridade metropolitana (art. 13, parágrafo único).
Enquanto a gleba é rural
Até a mudança, vale o regime do imóvel rural. O art. 22, § 1º, da Lei 4.947/1966 proíbe, sob pena de nulidade, vender ou prometer em venda imóvel rural sem o CCIR, acompanhado da prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios, ressalvados os casos de inexigibilidade e dispensa da lei do ITR. A reserva legal também não termina com a lei de perímetro (Código Florestal, art. 19).
Na prática
- Leia a lei municipal antes de assinar a promessa de compra, e não apenas o zoneamento informado verbalmente.
- Confira com o cartório da circunscrição como o cadastro rural será atualizado depois da inclusão no perímetro urbano.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/gleba-rural-virar-urbana-perimetro-urbano-art-42-b-estatuto-cidade.
