Prazo de carência é a faculdade que a incorporadora tem de desistir do empreendimento, dentro de prazo fixado na declaração do memorial, mediante denúncia escrita ao registro de imóveis e a cada adquirente (Lei 4.591/1964, art. 34).
O que a lei exige para a carência valer
- A carência não é obrigatória: o art. 34 diz que o incorporador "poderá" fixá-la, pela declaração do art. 32, alínea "n", que traz as condições que autorizam a desistência.
- Os documentos preliminares de ajuste devem mencionar o prazo de carência (art. 34, § 3º).
- O prazo é improrrogável (§ 6º) e não pode ultrapassar o termo do prazo de validade do registro ou de sua revalidação (§ 2º); esse limite deve ser conferido com o registro de imóveis.
Como se desiste
A desistência é denunciada por escrito ao Registro de Imóveis e comunicada, também por escrito, a cada adquirente ou candidato à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador. Ela é averbada no registro da incorporação (art. 34, §§ 4º e 5º).
Se a carência passa sem denúncia
O art. 35 obriga o incorporador a celebrar o contrato da fração ideal de terreno, o contrato de construção e a convenção de condomínio. O caput fala em 45 dias; o art. 13 da Lei 4.864/1965, a que o dispositivo remete, fixa o prazo máximo em 60 dias. Descumprida a obrigação, o incorporador incorre em multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva (art. 35, § 5º).
A devolução
Denunciada a incorporação, o incorporador tem até 30 dias, a contar da denúncia, para restituir as importâncias pagas. Se não restituir, os adquirentes podem cobrá-las por via executiva (art. 36).
Na prática
- Antes de lançar, decida se haverá carência e escreva as condições de modo verificável por quem é de fora; condição vaga abre discussão com o adquirente.
- Marque o termo final da carência e decida antes dele.
- Se for desistir, denuncie por escrito, comunique cada adquirente, providencie a averbação e tenha caixa para restituir em até 30 dias.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/prazo-de-carencia-incorporacao-desistir-art-34-lei-4591.
