Locação built-to-suit é a locação não residencial em que o locador adquire, constrói ou reforma substancialmente o imóvel especificado pela interessada para alugá-lo a ela por prazo determinado (Lei 8.245/1991, art. 54-A).
A empresa precisa de um galpão ou loja com projeto próprio, e um investidor compra o terreno, constrói conforme a especificação e aluga por prazo longo. Dois pontos costumam gerar dúvida: o aluguel pode ser revisto no meio do contrato, e quanto custa sair antes do termo?
Três elementos do art. 54-A:
- a locação é não residencial;
- o imóvel é adquirido, construído ou substancialmente reformado antes da locação, conforme a especificação de quem vai alugar;
- o prazo é determinado.
Presentes esses elementos, prevalecem as condições livremente pactuadas no contrato e as disposições procedimentais da lei.
Revisão do aluguel (§ 1º). Pode-se convencionar a renúncia à revisão durante a vigência do contrato. Na locação comum, o art. 19 permite pedir revisão judicial após três anos, quando não há acordo.
Multa na devolução antecipada (§ 2º). Se a locatária denunciar o contrato antes do termo, cumpre a multa convencionada, que não excederá a soma dos aluguéis a receber até o termo final. O teto é essa soma, e a multa pactuada pode ser menor.
Contraste com a locação comum. No art. 4º, a multa pela devolução antecipada é proporcional ao período já cumprido, ressalvado o § 2º do art. 54-A. Este não prevê redução proporcional ao tempo cumprido.
Na prática. A empresa deve comparar a multa com a soma dos aluguéis até o termo final e verificar se há renúncia à revisão. O investidor deve documentar a especificação (projeto, memorial, escopo) antes da obra, para demonstrar que o imóvel foi feito sob medida.
O texto descreve a lei e não examina jurisprudência, renovatória, tributação nem financiamento do empreendimento.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/built-to-suit-locacao-sob-medida-art-54-a-lei-8245.
