O potencial construtivo adicional acima do coeficiente básico 1,0 tem custo em Belo Horizonte, e esse custo deve entrar no preço do terreno antes da assinatura do contrato.
O que a lei diz. O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001, art. 28) permite que o plano diretor fixe áreas em que se constrói acima do coeficiente básico mediante contrapartida do beneficiário, e a fórmula de cálculo fica com a lei municipal (art. 30). O Plano Diretor de BH (Lei 11.181/2019) adota o coeficiente básico igual a 1,0 para todo o Município (art. 4º, VII, a) e só admite superá-lo, até o coeficiente máximo ou de centralidade do zoneamento, com potencial adicional obtido por outorga onerosa ou por outros meios, como a transferência do direito de construir (art. 45, § 2º).
- Quem paga perante o município: o responsável legal pelo projeto licenciado, a partir da aprovação do projeto arquitetônico (art. 48, § 1º). A quitação integral é condição para a certidão de baixa de construção e para o Alvará de Localização e Funcionamento (§ 2º).
- Parcela reservada: 10% da diferença entre o coeficiente básico e o máximo só podem ser adquiridos por transferência do direito de construir (art. 45, § 4º).
- Validade: o potencial adicional caduca com o alvará de construção, e a outorga paga não é ressarcida (arts. 46 e 47).
Operação Somos Centro. A Lei municipal 12.151/2026 prevê isenção parcial da outorga em área determinada, conforme o prazo de protocolo do projeto. A vigência depende de 90 dias da publicação ou do regulamento, o que ocorrer primeiro. A fórmula da outorga deve ser conferida, na versão vigente, para o lote específico.
Na prática. Antes de fechar o preço, levante o coeficiente máximo ou de centralidade do lote, simule a outorga com a fórmula municipal vigente e diga no contrato quem arca com o custo e como o preço se ajusta. Entre vendedor e comprador, a divisão é matéria de contrato. Se a compra depender da aprovação do projeto, a cláusula pode exigir determinado potencial construtivo e prever o que acontece se ele vier menor. O cronograma da obra precisa caber na validade do alvará.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/outorga-onerosa-direito-de-construir-incorporadora-coeficiente-bh.
