Imóvel rural não pode ser desmembrado ou dividido, para fins de transmissão, em área inferior ao módulo calculado para o imóvel ou à fração mínima de parcelamento, prevalecendo a de menor área, e o ato que infringir essa regra é nulo (Lei 5.868/1972, art. 8º).
Dever do cartório. O § 3º do art. 8º, na redação da Lei 10.267/2001, impede o tabelião de lavrar a escritura e o registrador de registrar atos que infrinjam a regra, sob pena de responsabilidade administrativa, civil e criminal.
Exceções do § 4º (redação da Lei 13.001/2014):
- alienação para anexação a imóvel rural confrontante, se o remanescente mantiver a fração mínima;
- títulos em programas de regularização fundiária de interesse social;
- imóveis de agricultor familiar (Lei 11.326/2006);
- imóvel rural incorporado à zona urbana do Município.
Quando a chácara deixa de ser rural. O Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964, art. 4º, I) define imóvel rural pela destinação à exploração agrícola, pecuária, extrativa ou agroindustrial. A Lei 6.766/1979 define loteamento como subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de vias (art. 2º, § 1º), e o art. 3º só admite o parcelamento para fins urbanos em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica. Chácaras de lazer com ruas e lotes para casa podem ser vistas como parcelamento urbano em zona rural, mesmo que cada uma respeite a fração mínima. A resposta depende dos fatos e da lei municipal, e nenhuma resposta absoluta é segura.
Fração ideal não resolve. Vender frações ideais da matrícula, com área certa combinada fora do registro, não altera a pergunta que a lei faz: houve divisão abaixo do limite ou parcelamento urbano fora da zona permitida?
A saída prevista na lei: incluir a área, por lei municipal, em zona de urbanização específica, de expansão urbana ou urbana, e então lotear com projeto aprovado e registrado.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/chacaras-fracao-minima-parcelamento-rural-loteamento-irregular.
