A APP e a área contaminada são riscos ambientais distintos num terreno urbano: a primeira restringe a área útil e a segunda pode gerar dever de reparar o dano, e nenhuma costuma aparecer na matrícula.
APP: uma restrição. O Código Florestal define a Área de Preservação Permanente "em zonas rurais ou urbanas", como as faixas marginais de curso d'água natural (Lei 12.651/2012, art. 4º), e atribui a manutenção da vegetação ao proprietário, possuidor ou ocupante (art. 7º). Em área urbana consolidada (art. 3º, XXVI), o § 10 do art. 4º, incluído pela Lei 14.285/2021, permite que lei municipal defina faixas distintas. Na diligência, a pergunta é se o trecho se enquadra nesses critérios, se o município tem essa lei e qual faixa ela fixa. Trecho canalizado é caso à parte: o art. 4º fala em curso d'água natural.
Área contaminada: um passivo. A Lei 6.938/1981 obriga o poluidor a reparar o dano ambiental "independentemente da existência de culpa" (art. 14, § 1º) e considera poluidor quem é responsável, direta ou indiretamente, pela degradação (art. 3º, IV). Até onde a responsabilidade alcança quem compra terreno já contaminado por uso anterior depende do caso e da prova do nexo, e não deve ser tratado como pacífico em nenhuma direção.
O que checar antes da escritura:
- sobrepor o levantamento topográfico aos cursos d'água e nascentes e calcular a área útil com a faixa do Código Florestal e, se houver, com a da lei municipal;
- levantar o uso anterior (posto, oficina, indústria, depósito) e consultar o órgão ambiental sobre cadastro ou processo do endereço;
- havendo indício de risco, encomendar investigação do solo antes da compra, não depois.
No contrato: a cláusula não afasta a lei ambiental perante o Poder Público, mas organiza a conta entre as partes. Vale prever declaração do vendedor sobre usos anteriores, obrigação de indenizar se ela for falsa, retenção de parte do preço até o resultado da investigação e condição de desfazimento se a área útil ficar abaixo de um mínimo.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
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