Depende de o empreendimento estar ou não sob patrimônio de afetação — é esse regime que define tanto o teto de retenção quanto o prazo de devolução. A Lei 13.786/2018 entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018 e inseriu na Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) os arts. 43-A e 67-A.
Quando a desistência é do comprador (art. 67-A)
- A incorporadora restitui as quantias pagas, podendo deduzir a integralidade da comissão de corretagem e uma pena convencional de até 25% do valor pago (art. 67-A, caput e inciso II).
- Havendo patrimônio de afetação (regime da Lei 10.931/2004), a pena convencional pode ser fixada em até 50%, e o saldo é devolvido em parcela única em até 30 dias após a expedição do habite-se (art. 67-A, §5º).
- Sem afetação, o saldo é pago em parcela única após 180 dias contados do desfazimento do contrato (art. 67-A, §6º) — ou em 30 dias contados da revenda, se ela ocorrer antes (§7º).
Quando o atraso é da obra (art. 43-A)
A cláusula de tolerância de 180 dias é válida desde que expressa e destacada no contrato. Ultrapassado esse prazo sem resolução do contrato, o adquirente passa a ter direito a 1% do valor pago por mês de atraso (art. 43-A, §2º).
Três pontos que costumam passar despercebidos
- A lei não retroage: contratos celebrados antes de 28/12/2018 não se submetem a esses tetos, seguindo a lógica da Súmula 543 do STJ.
- O teto de 50% para obra já entregue está em discussão, com divergência entre Turmas do STJ e matéria afetada à 2ª Seção.
- Cláusula penal estipulada apenas contra o adquirente tende a ser estendida em favor dele, por simetria (STJ, rito dos repetitivos).
Em relação de consumo, reter mais do que a lei autoriza pode obrigar à restituição do excesso em dobro (art. 42, parágrafo único, do CDC). O objetivo não é reter o máximo — é reter o que a lei autoriza, no regime e no prazo certos.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
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