A adjudicação compulsória extrajudicial, prevista no art. 216-B da Lei 6.015/1973, pode ser requerida pela própria incorporadora no registro de imóveis quando o comprador quitou a unidade e não lavra a escritura.
O cenário é comum: empreendimento entregue há anos, unidades pagas, chaves com os compradores, mas a matrícula ainda em nome da incorporadora. Cada auditoria, pedido de crédito ou certidão exige explicar por que ativos vendidos seguem registrados como seus.
Quem pode pedir. O § 1º do art. 216-B, incluído pela Lei 14.382/2022, legitima o promitente comprador, seus cessionários e sucessores, "bem como o promitente vendedor", todos representados por advogado. A adjudicação não é só instrumento do comprador contra quem não outorga a escritura; é também da incorporadora contra quem não a recebe.
O que o pedido exige.
- a promessa de compra e venda, cessão ou sucessão;
- prova do inadimplemento: o título não celebrado em 15 dias após a notificação extrajudicial feita pelo oficial do registro de imóveis;
- ata notarial com identificação do imóvel, qualificação do comprador e prova do pagamento do preço;
- certidões dos distribuidores forenses que demonstrem a inexistência de litígio sobre o contrato;
- comprovante de pagamento do ITBI;
- procuração com poderes específicos.
O que a lei dispensa. Pelo § 2º, o deferimento independe de prévio registro da promessa e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor. Na via judicial, que continua disponível, a Súmula 239 do STJ também dispensa o registro do compromisso. A base material está nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e, no loteamento, no art. 25 da Lei 6.766/1979.
Na prática. O ponto de partida é um inventário das unidades quitadas e não escrituradas, por empreendimento, com contratos, cessões e quitações organizados. Depois vêm a notificação, que também dá ao comprador a chance de regularizar, a definição contratual de quem arca com o ITBI e as despesas, e a conferência de litígio: unidade com discussão judicial segue outro caminho. Nos contratos novos, prever prazo para a escritura após a quitação deixa o caminho pronto desde a venda.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/adjudicacao-compulsoria-extrajudicial-incorporadora-comprador-quitou.
