A comissão de representantes é o grupo de no mínimo três adquirentes que, pelo art. 50 da Lei 4.591/1964, representa os compradores perante o construtor ou, nas hipóteses do art. 43, perante o incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação.
Quando a carta da comissão chega, a dúvida da incorporadora é imediata: com que poderes essas pessoas falam e o que a empresa é obrigada a entregar? A lei responde a uma parte; a outra fica para o contrato.
Como a comissão nasce
- É designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral, convocada por iniciativa do incorporador em até seis meses do registro do memorial de incorporação (art. 50, redação da Lei 14.382/2022).
- A ata inscrita no Registro de Títulos e Documentos investe a comissão dos poderes da lei e do contrato, sem procuração especial (art. 50, § 1º).
O que a incorporadora deve encaminhar (art. 43, I)
- A cada três meses, o demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado, nos contratos a prazo e preços certos, determinados ou determináveis.
- Quando solicitada, a relação dos adquirentes com endereços residenciais e eletrônicos; os integrantes da comissão devem observar a LGPD (Lei 13.709/2018) no tratamento desses dados.
A lei não fixa prazo para responder a outros pedidos da comissão; nesses casos, vale o contrato.
O que a comissão fiscaliza
- Na empreitada, o andamento da obra e a obediência ao projeto e às especificações; se reajustável, o cálculo do reajustamento (art. 55, §§ 3º e 4º).
- Na construção por administração, balancetes, concorrências de compra e arrecadação das contribuições (art. 61).
- No patrimônio de afetação, a comissão pode nomear fiscal às suas expensas (art. 31-C).
- Obra paralisada por mais de 30 dias sem justa causa: após notificação judicial sem atendimento, o incorporador pode ser destituído pela maioria absoluta dos adquirentes (art. 43, VI).
Limites
A assembleia, por maioria absoluta, pode alterar a composição da comissão e revogar suas decisões, ressalvados direitos de terceiros (art. 50, § 2º). Peça a ata inscrita antes de entregar documentos, registre cada pedido e cada resposta, e releia o contrato de construção.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/comissao-de-representantes-adquirentes-incorporadora-lei-4591.
