Se o empreendimento estiver sob patrimônio de afetação, a obra não é arrastada junto com a falência da incorporadora. O regime está previsto na Lei 10.931/2004, que inseriu os arts. 31-A e seguintes na Lei 4.591/1964, e separa cada empreendimento do restante do patrimônio da empresa. O detalhe decisivo: ele é opcional, e muita incorporação ainda é lançada sem ele.
O que fica separado
- Terreno, acessões, recursos e obrigações daquele empreendimento formam um patrimônio próprio, apartado do patrimônio geral da incorporadora e dos demais empreendimentos.
- Esses bens ficam destinados à conclusão da obra e à entrega das unidades.
O que muda na falência
O acervo afetado não é arrastado para a massa falida geral. A lei prevê que os adquirentes possam dar continuidade à obra — por exemplo, por assembleia e comissão de representantes — para concluir o empreendimento em seu favor.
Como verificar antes de assinar
- A afetação se formaliza por averbação no registro de imóveis, na matrícula do empreendimento. Sem esse registro, não há afetação.
- A informação consta do registro e deve estar no memorial de incorporação — documento que o comprador deve conferir antes de assinar o contrato.
O lado de quem incorpora
Quem adota o regime assume contabilidade separada por empreendimento e prestação de contas, inclusive à comissão de representantes dos adquirentes. Em contrapartida, pode optar pelo regime especial de tributação (RET), que unifica tributos federais do empreendimento em alíquota reduzida sobre a receita. O enquadramento e o percentual atual devem ser conferidos caso a caso.
O patrimônio de afetação não é garantia de que nada dará errado: é uma escolha de estrutura que define, antes da crise, quem suporta o risco quando algo dá errado.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
A versão completa está em tradv.com.br/insights/patrimonio-de-afetacao-incorporacao-protecao-comprador.
