As garantias típicas do financiamento à produção são a alienação fiduciária do terreno ou das unidades e a cessão fiduciária dos recebíveis, e a lei as admite, com limites quando a incorporação está sob patrimônio de afetação. O que mais pesa na minuta do banco são as cláusulas de liberação, venda, quitação e vencimento antecipado.
Garantias previstas. A Lei 9.514/1997 lista hipoteca, cessão fiduciária de direitos creditórios, caução de direitos creditórios ou aquisitivos e alienação fiduciária de imóvel (art. 17). Na cessão fiduciária, o banco pode intimar os compradores, cobrar e receber diretamente as parcelas; o que receber, deduzidas as despesas, é creditado à incorporadora até a liquidação da dívida, e o saldo insuficiente continua devido (arts. 18 e 19).
Limites do patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, art. 31-A).
- os bens afetados só podem garantir crédito cujo produto seja integralmente destinado à obra e à entrega das unidades (§ 3º);
- o produto da cessão dos créditos das vendas também integra o patrimônio de afetação (§ 4º);
- a venda das unidades deve contar com a anuência do banco ou ser a ele cientificada, conforme o contrato (§ 11);
- dar garantias não transfere ao banco as obrigações do incorporador ou do construtor (§ 12).
Cláusulas a negociar. Destinação do crédito à obra; prazo de liberação por medição e efeito do atraso do banco; liberação da garantia das unidades vendidas e prazo do termo de quitação; quais contratos entram na cessão, em qual conta caem os pagamentos e quando o excedente volta à incorporadora; anuência prévia ou apenas ciência para vender; eventos de vencimento antecipado e prazo de cura; limite e liberação da fiança dos sócios; e custo da fiscalização, que a lei diz poder ser nomeada pelo banco às suas custas (art. 31-C).
O roteiro é de negociação, não modelo de contrato: o que é negociável depende da política de cada banco e do porte da operação.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
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