O percentual de área pública do loteamento não vem da Lei 6.766/1979, que remete ao plano diretor ou à lei municipal (art. 4º, I); em Belo Horizonte, o mínimo é de 15% da gleba (Lei 11.181/2019, art. 125).
Regra federal. O art. 4º, I, exige que sistemas de circulação, equipamentos urbanos e comunitários e espaços livres sejam proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona. O número sai, portanto, da lei do município onde está a gleba.
O caso de Belo Horizonte. O Plano Diretor (art. 125) exige a transferência ao município de no mínimo 15% da área da gleba, excluídas as unidades de preservação, para equipamentos e espaços livres de uso público. Entre os detalhes do dispositivo:
- em glebas de 30.000 m² ou mais, ao menos um terço desse percentual vai para espaços livres;
- a transferência pode ser feita em outro local ou convertida em dinheiro, nas hipóteses e condições do artigo (por exemplo, glebas de até 10.000 m², a critério do Executivo);
- no loteamento, a área do sistema de circulação também é transferida (art. 128).
Nos municípios da Região Metropolitana, o percentual e as alternativas dependem da lei de cada um.
Três momentos de trava. Desde a aprovação, o loteador não pode alterar a destinação de vias, praças, espaços livres e áreas de equipamentos constantes do projeto (art. 17), salvo caducidade da licença ou desistência, observado o art. 23. Com o registro, essas áreas passam ao domínio do município (art. 22). Depois do registro, qualquer alteração ou cancelamento parcial depende de acordo entre o loteador e os adquirentes atingidos, de aprovação da prefeitura e de averbação (art. 28). Em BH, a mudança que mexe nessas áreas é o reparcelamento (arts. 139 e 140), que não pode reduzir a oferta de áreas para equipamentos e espaços livres.
Na prática. Na viabilidade, calcule a área vendável com o percentual municipal, separando equipamentos, espaços livres e viário. Na aprovação, negocie a localização das áreas, porque depois a destinação fica travada. E trate a área pública não vendida como custo do empreendimento no fluxo de caixa.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
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