A parceria entre o dono da gleba e a loteadora está prevista no art. 2º-A da Lei 6.766/1979, que a admite sob regime de obrigação solidária, com o contrato averbado na matrícula do imóvel.
Quem é o empreendedor. O art. 2º-A considera empreendedor o responsável pela implantação do parcelamento, que pode ser o proprietário, o compromissário comprador ou cessionário (com anuência do proprietário) ou a pessoa contratada por ele para executar o parcelamento em parceria (alínea d). A lei não detalha a extensão da solidariedade; por isso a exposição do terrenista deve ser medida no contrato.
Responsabilidade. Se o loteador integrar grupo econômico, quem se beneficiar de loteamento irregular responde solidariamente pelos prejuízos aos compradores e ao Poder Público (art. 47). Até onde vai a responsabilidade do terrenista em cada desenho contratual depende do caso e da jurisprudência.
Formas contratuais usuais:
- troca de terreno por lotes, a que se aplicam as regras da compra e venda (Código Civil, art. 533);
- parceria com divisão de lotes ou de receita, na forma do art. 2º-A, d;
- sociedade em conta de participação, em que a atividade é exercida pelo sócio ostensivo e a liquidação segue as regras de prestação de contas (Código Civil, arts. 991 a 996). Sua compatibilidade com a posição de proprietário da gleba deve ser examinada no caso.
Prestação de contas. Quem tem direito de exigir contas pode pedir a citação do réu para prestá-las ou contestar em 15 dias (CPC, art. 550). O contrato pode evitar o litígio ao prever como e quando as contas são apresentadas.
Cláusulas que fazem falta: forma da parceria e averbação; o que cada um recebe (lotes identificados ou percentual da receita); quem paga cada custo; periodicidade e formato da prestação de contas, com acesso a contratos e extratos; conta exclusiva do empreendimento; garantias do terrenista se a obra não for concluída; prazos e consequências do atraso; e repartição interna da responsabilidade perante compradores.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
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