O rito da Lei 9.514/1997, conduzido no Registro de Imóveis, é o caminho da incorporadora para retomar a unidade de comprador inadimplente quando há alienação fiduciária registrada: intimação para pagar em 15 dias, consolidação da propriedade e leilão em 60 dias. Não se trata de distrato.
1. Garantia e intimação. A propriedade fiduciária se constitui com o registro do contrato no Registro de Imóveis (art. 23). Vencida e não paga a dívida, a credora requer ao oficial a intimação do devedor para pagar, em 15 dias, as prestações vencidas e as que vencerem, juros, encargos, tributos, condomínio e despesas de cobrança (art. 26, § 1º). Se o devedor pagar no cartório, o contrato continua (§ 5º).
2. Consolidação. Sem pagamento, o oficial averba a consolidação da propriedade em nome da credora, à vista do pagamento do ITBI (art. 26, § 7º).
3. Leilões.
- o leilão deve ser promovido em 60 dias, contados da averbação (art. 27);
- se no primeiro o maior lance for inferior ao valor fixado no contrato, há segundo leilão nos 15 dias seguintes (§ 1º);
- no segundo, é aceito lance igual ou superior à dívida, às despesas e aos encargos (§ 2º);
- vendido o imóvel, o que sobrar é devolvido ao devedor em 5 dias (§ 4º);
- o devedor tem direito de preferência para comprar o imóvel até o segundo leilão (§ 2º-B).
4. Financiamento residencial. Se o financiamento foi para a aquisição do imóvel residencial do devedor, aplica-se o art. 26-A: a consolidação só é averbada 30 dias após o prazo para purgar a mora, o lance mínimo no segundo leilão é o valor integral da dívida e, sem lance que o atinja, a dívida é considerada extinta, com quitação recíproca (§§ 1º, 3º e 4º). Convém verificar no contrato se a operação se enquadra.
5. Distrato ou leilão? No Tema repetitivo 1.095 (REsp 1.891.498/SP, Segunda Seção, 25/10/2022), o STJ fixou que, com alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução por inadimplemento do devedor em mora segue a Lei 9.514, afastado o CDC. A Lei 14.711/2023 alterou parte desse rito.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
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