A loteadora que vende lotes a prazo, no lucro presumido, considera como receita bruta o montante efetivamente recebido, e não o preço total do contrato. É o que prevê o art. 30 da Lei 8.981/1995, ressalvado expressamente pelo art. 15 da Lei 9.249/1995. Errar o momento da receita é recolher imposto sobre dinheiro que ainda não entrou.
O que diz a lei. O art. 30 da Lei 8.981/1995 manda as pessoas jurídicas que exploram loteamento de terrenos considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas. A Instrução Normativa RFB 1.700/2017 repete a regra (art. 35, parágrafo único). Para quem reconhece a receita na medida do recebimento, a IN exige registro individual de cada recebimento, com indicação da nota fiscal correspondente (art. 223).
Percentuais de presunção.
- IRPJ: 8% sobre a receita bruta recebida (Lei 9.249/1995, art. 15; IN RFB 1.700/2017, art. 33, § 1º, II, "c");
- CSLL: 12% sobre a receita bruta, enquadrada nas "demais receitas" (Lei 9.249/1995, art. 20);
- correção do saldo por índice previsto em contrato: mesmo percentual de presunção da atividade (Lei 9.249/1995, art. 15, § 4º);
- aluguel e serviços têm percentuais próprios e não seguem os 8%.
Acima de R$ 5 milhões. A LC 224/2025 previu "acréscimo de 10% (dez por cento) nos percentuais de presunção" (art. 4º, § 4º, VII). No lucro presumido, ele só incide sobre a parcela da receita bruta total do ano-calendário que exceder R$ 5 milhões (art. 4º, § 5º), o que inclui todas as atividades da empresa, não só a venda de lotes.
O que conferir com o contador. O critério de reconhecimento da receita (recebimento ou preço total), o controle por contrato e por parcela, o percentual de cada atividade, a correção monetária na base presumida e o teto anual. Parcela não paga não é receita recebida. O roteiro é de conferência, não de planejamento tributário: a conta depende do faturamento e das demais atividades de cada empresa.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
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