Três modelos definem a vaga de garagem na incorporação: unidade autônoma, com fração ideal própria; direito vinculado ao apartamento, sem fração específica; ou área de uso comum. Quem decide qual vale é o memorial, e a escolha define o que o comprador poderá fazer com a vaga.
O que a lei diz. Entre os documentos arquivados no Registro de Imóveis está a declaração, com plantas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais de guarda (Lei 4.591/1964, art. 32, alínea "p").
Os três modelos:
- Unidade autônoma: a vaga tem fração ideal e designação próprias no memorial e pode ser negociada separadamente do apartamento, dentro dos limites do Código Civil. Nos edifícios-garagem, a lei manda atribuir frações ideais específicas às vagas (Lei 4.591, art. 2º, § 3º). A matrícula própria deve ser confirmada com o Registro de Imóveis.
- Vinculada à unidade: sem fração ideal específica, o direito à guarda de veículos fica vinculado à unidade a que corresponder (art. 2º, § 1º). Pode ser transferido a outro condômino, mas não a pessoas estranhas ao condomínio (art. 2º, § 2º).
- Área comum: se o memorial não atribui as vagas a ninguém, a garagem é parte comum, usada por todos e regida pela convenção. Partes comuns não podem ser alienadas separadamente nem divididas (Código Civil, art. 1.331, § 2º).
Regra para quem não é do prédio. Os abrigos para veículos não podem ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção (Código Civil, art. 1.331, § 1º, na redação da Lei 12.607/2012). Se o condômino aluga área no abrigo, preferem-se, em condições iguais, os condôminos a estranhos (art. 1.338).
O que a incorporadora define: o modelo antes do lançamento; a fração ideal e a numeração, se a vaga for autônoma; a planta com cada vaga, o tamanho e se é livre ou presa; e se a convenção autorizará venda e locação a quem não é condômino. Como a regra se aplica a cada modelo é matéria que a jurisprudência examina caso a caso.
Nota ética: conteúdo informativo, sem promessa de resultado (Provimento CFOAB 205/2021).
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