1. CONCEITO:
A palavra evicção significa “ser vencido num pleito relativo a coisa adquirida de terceiro”. Assim, evicção é a perda do objeto em virtude de decisão judicial que reconheceu que a propriedade do imóvel pertencia a terceiro, em razão de motivo jurídico anterior.
Na Evicção, têm-se três personagens: a) ALIENANTE: o transmitente que responde pelos riscos da evicção; b) O EVICTO: o adquirente vencido na demanda movida por terceiro; c) O EVICTOR: terceiro reivindicante e vencedor da ação.
O alienante responde pela evicção, ainda que seja de boa-fé, pois o transmitente tem o dever legal de não só fazer boa a coisa vendida, por garantir que possa ser usada para os fins a que se destina, mas também de resguardar o adquirente de eventuais riscos e pretensões de terceiros, que possa lhe privar da coisa, da posse ou uso pacífico.
Não é necessária previsão expressa no negócio jurídico para a evicção operar-se de pleno direito, vez que trata-se de dever implícito, ínsito aos contratos onerosos, como compra e venda, dação em pagamento, permuta e etc.
O instituto encontra previsão no art. 447 do Código Civil Brasileiro:
“Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública."
2. EXTENSÃO DA GARANTIA
Enquadra-se no conceito de evicto, não somente o atual proprietário/adquirente, mas também o possuidor ou usuário da coisa.
O CCB prevê a possibilidade de modificar os efeitos da responsabilidade do alienante, no art. 448, ao dispor que “podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção.”.
Em relação a exclusão de responsabilidade pelo alienante, imperioso destacar o que segue:
A cláusula de irresponsabilidade, quando desacompanhada da ciência da existência de reivindicatória ou ameaça específica, não exclui o alienante de restituir o preço recebido. Ou seja, para que o alienante deixe de assumir por completo o risco da evicção, é necessário que no bojo do negócio jurídico conste expressamente, além da cláusula de irresponsabilidade, a declaração de que o adquirente foi informado do risco específico, e ainda assim o assumiu.
3. REQUISITOS DA EVICÇÃO:
Para que reste configurada a responsabilidade do alienante, necessário o preenchimento de alguns requisitos:
Perda total ou parcial da propriedade: hipótese que o adquirente vê-se despojado do bem, na sua integralidade ou apenas parcialmente;
Onerosidade da aquisição: a teoria da evicção recai sobre os contratos onerosos, excluindo-se, portanto, os contratos gratuitos, abrindo-se exceção para as doações modais (onerosas ou gravadas de encargo);
Ignorância, pelo adquirente, da litigiosidade da coisa: dispõe o art. 457 do Código Civil que “não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa”. Se a conhecia, presume-se ter assumido o risco de a decisão ser desfavorável ao alienante
Anterioridade do direito do evictor: o alienante só responde pela perda decorrente de causa já existente ao tempo da alienação. Se lhe é posterior, nenhuma responsabilidade lhe cabe.
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